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27년간 현장과 중개실무 교육 강의실에서 수많은 공인중개사들을 만나 온 저자의 영업 노하우를 가감 없이 담아내었다. 이제 막 시작하는 개업공인중개사분들이 중개사고 없이 꼼꼼한 부동산계약서를 작성할 수 있도록 물건별 매매, 임대차 등으로 구분하여 구체적으로 설명하고 있다. 이 책은 총 3편으로 나누어져 있으며 제1편에는 부동산을 창업하여 영업하는 그 방법을 처음부터 하나하나 차근차근 소개하고 있다. 제2편에서는 본격적으로 아파트, 빌라, 상가, 빌딩, 토지, 공장 등 물건별로 매매계약, 임대차계약의 부동산계약서 작성에 대하여 구체적으로 설명한다. 제3편에서는 다가오는 미래에 변화하는 부동산 중개 현장에 대하여 고민하며 변화에 발 빠르게 대응해 나가야 할 방법 등을 제시한다. 마지막 부록에서는 물건별로 중개를 할 때 실전에서 발생하는 사건을 토대로 실전 중개 기법을 사례로 보여 준다.

공인중개사 자격증을 따고 막상 창업은 했지만, 계약서를 잘 쓰고 있는지, 혹시 내가 쓴 계약에 문제는 없는지 늘 자신이 부족한 동료 여러분과 공인중개사에게 뭘 더 확인해 달라고 요구해야 하는지 막막했던 많은 고객들에게도 도움이 될 수 있는 책이 나왔다.
누가 써 준대로 일을 처리하는 시대는 끝났다. 스스로 맞는지 틀린지, 어떻게 해야 나에게 더 유리한지 꼼꼼하게 파악할 줄 알아야 부동산 계약에서 손해를 보지 않는다. 계약서 안의 글 한 자가 얼마나 중요하고, 어떤 위력을 가지고 있는지 베테랑 공인중개사 김종언 저자가 몸소 경험한 바를 아낌없이 공개하였다. 스스로 계약서 작성을 해야 하는 모든 이들과, 내가 받은 계약서가 어떤 내용인지 정확하게 알고 싶은 이들을 위해 계약서 쓰기 달인이 트레이닝해 줄 것이다.

제1편 프로공인중개사 되기
제1장 중개사무소 창업하기
1. 업계 현실 직시하기
2. 창업 계획 세우기
(1) 개업사무소 10곳 이상 방문하기
(2) 창업 형태 고민하기
(3) 공동운영 시 준비사항
(4) 창업 자금 마련 계획
3. 사무소 입지 선정
(1) 사무소 입지 선정 시 고려사항
(2) 사무소 입지 체크리스트 점검하기
4. 직원 채용 시 유의점
5. 교육 참가 계획 수립
6. 목표 수익 및 미래 계획
(1) 명확한 수익 목표
(2) 자가 사무소 마련 목표
(3) 자신의 재테크 목표 세우기

제2장 중개업무와 영업하기
1. 중개 업무와 영업의 이해
2. 물건 확보 및 고객 응대
(1) 물건 확보
① 전화 접수, ② 방문 접수, ③ 소개 물건, ④ 그 밖의 물건
(2) 고객 응대
① 고객 상담, ② 고객 관리

제3장 권리분석하기
1. 공부 열람을 통한 권리분석
(1) 권리분석을 위한 7대 공부 열람
(2) 등기사항전부증명서를 통한 권리분석
2. 현장 답사를 통한 권리분석
(1) 방문 시 불법·위법 건축물 하자 담보 확인하기
(2) 권리분석 컨설팅 문건 만들기

제2편 물건별 완벽한 계약서 쓰기
제1장 계약서 쓰기 전 준비하기
1. 계약서는 자유롭게 쓸 수 있다
(1) 부동산 계약의 이해
(2) 기본적인 사실관계 확인
(3) 계약서와 함께 공부 첨부하기
(4) 계약서 작성은 미리미리
2. 중개대상물 확인·설명서 발급은 의무다
(1) 법정 서식대로 잘 쓰고, 반드시 교부
(2) 확인·설명서 작성 가이드
(3) 중개대상물 확인·설명서 작성
(4) 확인·설명서 미교부로 인한 배상문제
3. 가계약 상태에서도 반드시 계약서를 쓴다
(1) 가계약의 원칙
(2) 가계약서 쓰기
4. 주택임대차 표준계약서 사용을 권장한다
(1) 주택임대차 표준계약서를 배포한 이유
(2) 주택임대차 표준계약서의 작성 방법
(3) 묵시적 갱신 시 계약서 작성 유의점
(4) 전세금 인상 시 계약서 쓰기
5. 근저당과 대출, 적극적으로 대처하라
(1) 압류와 근저당 설정 물건 처리
(2) 대출 승계 혹은 상환 처리 확인
(3) 중도금 혹은 잔금 미지급 시 해결 방법
6. 특약사항과 임대인·임차인의 의무도 고지하라
(1) 특약사항은 꼼꼼히, 잔금 납부일도 현장 확인
(2) 임대인과 임차인의 의무를 고지하라
7. 계약서 쓰기와 날인 시 주의점을 확인하라
(1) 계약 시 주의사항
(2) 날인 시 주의사항
8. 거래 신고와 현금영수증 발행도 적법하게 한다
(1) 부동산 거래신고서 작성
(2) 현금영수증 발행에 대한 권고
(3) 초과 보수의 현금영수증 발행과 부가세 신고

제2장 아파트 계약서 쓰기
1. 아파트 매매계약서 쓰기 : ‘기본 시설물’은 변경되었다
(1) 기본 시설물 외 설치된 시설물의 특약
(2) 공유·합유 물건 시 유의사항
(3) 재개발·재건축 물건 거래 시 주의사항
(4) 아파트 매매계약서 쓰기
2. 아파트 임대차계약서 쓰기 : 체크리스트를 활용하라
(1) 체크리스트 확인 사항을 특약에 반영하기
(2) 수선충당금 반환
(3) 계약서 변경 요청

제3장 단독·다가구 계약서 쓰기
1. 단독·다가구 매매계약서 쓰기 : 오래된 건물은 중개 스킬이 필요하다
(1) 오래된 건물은 검토할 것들도 많다
(2) 단독주택을 용도 변경한 물건의 검토사항
(3) 구 주택 거래 시에도 도로를 확인하라
(4) 단독·다가구 계약서 쓰기
2. 단독·다가구 임대차계약서 쓰기 : 사용자 부담을 알린다
(1) 사용자 부담 내용 확인하기
(2) 담보권 설정을 자세히 검토하라

제4장 상가주택 계약서 쓰기
1. 상가주택 매매계약서 쓰기 : 근린시설과 주거시설을 비교하라
(1) 불법·위법건축물에 의한 가격 조정을 특약하라
(2) 세금 확인을 위해 근린·주거시설을 확인하라
(3) 건물분 부가가치세 면제를 위한 ‘포괄 양도·양수’의 이해
(4) 상가주택 매매계약서 쓰기
2. 상가주택 임대차계약서 쓰기 : 점유임차인 현황을 확인한다
(1) 근린생활시설의 전·월세도 주택임대차보호를 받는다
(2) 점유임차인 현황 확인하기

제5장 원룸·오피스텔 계약서 쓰기
1. 원룸·오피스텔 매매계약서 쓰기 : 수익률을 잘 확인하라
(1) 수익형 부동산 매매 시 검토사항
(2) 도시형 생활주택 계약하기
(3) 원룸·오피스텔 매매계약 시 첨부 사항
2. 원룸·오피스텔 임대차계약서 쓰기 : 특약사항은 꼼꼼하게
(1) 수익형 부동산 임대차 검토사항
(2) 잔금 이전에 입주 불허 고지하기
(3) 대위 계약을 원할 때 처리 방법
(4) 원룸·오피스텔 임대차계약서 쓰기

제6장 전원주택(지) 계약서 쓰기
1. 전원주택 매매계약서 쓰기 : 진입 도로와 주변 환경을 점검하라
(1) 정원과 환경 등 기본사항을 확인하라
(2) 전원주택 매매계약서 쓰기
2. 전원주택지 매매계약서 쓰기 : 진입도로와 건축 가능 여부를 꼼꼼히 확인하라
(1) 전원주택지 구매 전후 확인사항
(2) 전원주택지 도로, 다시 한 번 확인하자
(3) 이주자택지 매매와 건축물 수요자 변경
(4) 전원주택지 거래 시 특약사항과 구비 서류
(5) 전원주택지 매매계약서 쓰기

제7장 상가건물·빌딩 계약서 쓰기
1. 상가건물·빌딩 매매계약서 쓰기 : 하자담보책임 소재를 분명히!
(1) 상가건물 매매 시 검토사항
(2) 현황 자료를 만들어 브리핑하라
(3) 상가건물 매매계약서 쓰기
2. 상가건물 임대차계약서 쓰기 : 영업자 임대 승계 가능 여부를 확인한다 261
(1) 상가건물 임대차 시 검토사항
(2) 상가건물 임대차 시 확인해야 할 인·허가 등록사항
① 용도 지역별 허용 여부와 면적 기준
② 주요 업종 면적 기준 및 인허가 등록 신고사항
(3) 상가건물 임대차계약서 쓰기
3. 빌딩 임대차계약서 쓰기 : 가능하면 전속중개로 진행하라
(1) 빌딩 임대차 전속계약으로 진행하기
(2) 빌딩 임대차계약서 쓰기
4. 상가건물·빌딩 권리금계약서 쓰기 : 임대차 계약과 거의 동시에 진행한다
(1) 권리금은 중개대상물이 아니다
(2) 권리금 계약과 임대인의 동의 검토
(3) 권리금 계약 시 검토사항
(4) 상가건물 임대차 권리금계약서 쓰기

제8장 아파트 분양권 계약서 쓰기
1. 아파트 분양권 매매계약서 쓰기 : 〈권리·의무 승계계약서〉를 써라
(1) 분양권 매매 시 검토사항
(2) 분양권 매매계약서 쓰기
2. 조합원 아파트 분양권 매매계약서 쓰기 : 사업 속도와 분담금·이주비의 확인
(1) 조합원 아파트에 대한 일반적 이해
(2) 조합원 아파트 분양권 매매 시 검토사항
3. 분양 아파트 임대차계약서 쓰기 : 미등기 상태의 전세계약 가이드
(1) 미등기 상태에서 임대차 계약 시 주의점
(2) 분양 물건 임대차 계약 시 검토사항
(3) 분양 아파트 임대차계약서 쓰기

제9장 상가 분양권 계약서 쓰기
1. 상가 분양권 매매계약서 쓰기 : 포괄 양도·양수 조항을 넣는다
2. 분양 상가 임대차계약서 쓰기 : 바닥 권리금에 유의한다

제10장 토지 계약서 쓰기
1. 토지 매매계약서 쓰기 : 거래당사자들과 토지 경계를 밟아보고 계약하라!
(1) 토지에 대한 기본 이해
(2) 도로의 중요성 다시 한 번 알고 가자
(3) 농지취득과 주말농장 자격 신청 안내
(4) 토지 매매계약서 쓰기
2. 토지 임대차계약서 쓰기 : 제소전 화해조서를 권한다
(1) 토지 임대차에서 제소전 화해의 장점
(2) 토지 임대차계약서 쓰기

제11장 공장·창고 계약서 쓰기
1. 공장·창고 매매계약서 쓰기 : 공부와 임장을 통해 용도를 점검하라
(1) 물건 종합 분석으로 접근하라
(2) 공장·창고 매매계약서 쓰기
2. 공장·창고 임대차계약서 쓰기 : 임차인의 상황을 고려해 특약을 작성하라
(1) 용도 분석으로 업무 가능 여부를 확인하라
(2) 공장·창고 임대차계약서 쓰기

제3편 미래를 준비하는 공인중개사가 알아야 할 것들
제1장 자산관리의 시대가 열렸다
1. 시대의 변화를 잘 읽어내라
2. 건물운영관리로 인한 수익 창출 모델

제2장 모르면 물어라! 행정관청에 답이 있다
1. 모르면 물어라!
2. 행정관청에 답이 있다

제3장 부동산계약도 컨설팅으로 접근해야 한다
1. 전속중개에 도전하라
2. 전속중개를 위한 컨설팅 문건 작성하기

제4장 부동산 관련 정부지원센터를 안내하라
1. 전·월세보증금 지원센터
2. 소상공인 분쟁조정위원회

제5장 부동산과 세금, 확실히 알자
1. 부동산과 세금
2. 부동산 취득 시 발생하는 세금
3. 부동산 보유 시 발생하는 세금
4. 부동산 처분 시 발생하는 세금

제6장 고객의 임대사업자 등록도 도울 줄 알아야 한다
1. 임대사업자 12만 시대
2. 주택 중개 시 임대사업자 등록 지원
3. 상가 중개 시 임대사업자 등록
4. 부동산 임대업의 소득금액 추산

제7장 중개보수 청구를 위해 이 정도는 알아 두자
1. 중개보수 청구는 정당하다
2. 내용증명 작성하기
3. 중개보수 청구권
4. 손해배상 청구의 소에 대한 답변

제8장 실무 교육을 게을리하지 마라
1. 공인중개사 윤리헌장을 숙지하자
2. 공인중개사의 법정 교육제도
3. 공인중개사로서 최고의 자기계발은 교육

제9장 전자계약서 작성을 능숙하게 하라

제10장 외국인 대상 특수물건에 도전하라

부록_현장의 생생한 물건별 중개 실무기법
·아파트 중개 시 꼭 필요한 실전기법
·빌라 중개 시 꼭 필요한 실전기법
·상가 중개 시 꼭 필요한 실전기법
·토지 중개 시 꼭 필요한 실전기법

에필로그 공인중개사 선·후배 여러분 감사합니다!

추천사

물건 접수를 마치고 이제 공인중개사는 권리분석을 해야 한다. 하지만 직접 경계현황을 밟아보지도 않은 토지를 토지대장 등의 공부만으로 분석한다는 것은 어불성설이다. 그 토지에 대해 가장 잘 아는 사람이 바로 주인이자 소유주인 고객이다. 그러니 고객과 함께 토지에 가서 직접 보고 물어보는 것이 가장 좋다. 물건을 내놓은 물건과 바로 임장을 가면 이후에 매수 희망 고객과 함께 임장을 갈 때, 내비게이션만 믿고 낯선 곳을 가야 하는 부담을 줄일 수 있다._____「제1편 프로 공인중개사 되기」중에서

계약서 작성 시 양 당사자와 물건의 사실관계 여부를 확인하는 것은 기본 중 기본이다. 하지만 이러한 기본을 지키지 못해 문제가 수시로 발생한다. 소유주의 아내인 것만 확인하고 계약을 체결했다가, 소유주가 나타나 “계약한 바 없다.”고 하여 손해배상을 해주거나, 공부상 권리를 제대로 파악하지 않은 상태에서 계약을 하고 경매가 진행돼 임차인이 보증금을 날리는 일이 벌어지거나, 국세가 체납된 것을 모르고 거래를 진행했다가 사건이 벌어지는 등 사실관계 확인이 미흡해 일어나는 사건 사고는 부지기수다. 기본 중의 기본을 지킬 이유가 충분하다._____「제2편 계약서 쓰기 전 준비하기」중에서

고객들은 단순히 확인·설명서가 미교부된 것뿐만 아니라, 자신들의 변심으로 계약을 파기하고 싶을 경우에도 확인·설명서를 빌미로 계약 파기를 주장하기도 한다. 이럴 경우 공인중개사는 ‘고객의 단순 변심’을 알면서도 자신의 실수가 있기 때문에 고객에게 끌려 다닐 수밖에 없다. 3~6개월의 업무정지처분은 일선에서 영업을 하는 공인중개사에게는 가히 치명적이기에 더욱 조심하지 않을 수 없다._____「제2편 계약서 쓰기 전 준비하기」중에서

앞으로 일반 중개에서 전속중개계약이 차지하는 비율은 더욱 높아질 것이다. 일반 거래당사자는 부동산거래 시 전속중개계약 제도가 있는 줄도 모르지만 일부 자산가들은 이를 잘 활용하고 있다. 이들은 오래도록 믿고 거래하는 사무소의 중개인이나 공인중개사에게 전속중개계약서를 작성하지 않고도 중개 업무를 전속으로 맡긴다. 전속 중개를 의뢰하면 신분 노출로부터의 안전성, 물건거래의 안전성, 정신적 안전성을 담보할 수가 있으니 부유한 자산가는 갈수록 선호할 수밖에 없다._____「제3편 미래를 준비하는 공인중개사가 알아야 할 것들」중에서

중개실무에서는 위임을 의뢰한 당사자가 불리한 상황이 닥치는 경우 모든 책임을 중개사에게 떠넘기게 된다. 이 경우 계약체결 당시 위임장에 본인의 자필 서명·날인이 들어가지 않아 문제가 발생한다면 공인중개사는 이에 대한 책임을 스스로 입증하여야 하므로 곤란해진다. 이때 중개실무상 법적인 안전장치를 마련하기 위해서는 인감증명서(또는 신분증명서 사본)가 첨부된 처분위임장을 팩스로라도 받아야 한다. 그러나 이 경우 매도인에 대한 소유권의 신뢰성과 매매계약 또는 임대차계약의 진정성이 전제되어야 한다. 또한 대리권 수여에 대해 실제로 위임사실이 있다면 원본을 첨부하지 않는다고 해도 본인이 차후 추인으로 갈음할 수 있다. 또는 휴대폰 문자메시지나 이메일이라도 구체적인 위임사실 관계를 받을 수 있다. 녹음 등의 녹취방법이라도 증거자료가 될 수 있다._____「부록 현장의 생생한 물건별 중개 실무기법」중에서